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　　莫得一家房企料念念了2021年之后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但筹备策略肃穆的企业，固然在2015年-2021年的行业大跃进阶段弘扬没那么亮眼，尔后却得以幸免债务危险，甚而迎来发展机遇

　　文 | 《财经》特约撰稿东说念主 辛晓彤

　　剪辑 | 马克

　　2024年房地产行业仍未止住下滑势头，全年新址销售96750亿元，同比下滑17.1%，减少19957亿元。对应到企业端，2024年房企销售前十名销售总和21008亿元，2023年房企销售前十名销售总和28249亿元，2024年比2023年减少7241亿元，-25.6%。无数房企仍在用逸待劳地化解债务和保交楼。

　　从2015年于今，房地产行业走出一个倒V形弧线。在2014年的顷当前滑后，房地产行业2015年又复原了高速增长，千亿房企阵营握续扩容，百强企业拿地范围也在频年上升，2021年房地产行业达到峰值，往日新址销售181930亿元。

　　但从2021年下半年起，繁多房企就险象环生，多年位列行业前三的恒大于往日9月爆雷——无法支付银行到期利息，成为行业回荡点。进入2022年，更多房企债务缠身，实在地抗拒在“活下去”的旯旮。

　　高欠债、高盘活、高杠杆，这一花样曾是房企延迟范围、进步行业排名的“密码”。如今好多房企堕入存量房难消化、地皮难设立、现款流吃紧、一贫如洗等结构性窘境，很猛进度上源于行业行将进入隆冬之时，企业仍在过度投资、莫得实时收缩。

　　那么，是否有房企先知先觉、知行合一、桑土预备，提前采选收缩政策，并在隆冬果然到来后发展较为顺利呢？咱们用“年度拿地金额”这一数据作念了不雅察，因为拿地些许，是判断房企筹备策略激进、肃穆、保守的中枢思划。

　　咱们发现，莫得一家房企料念念了2021年之后的行业大下滑，并在此前主动收缩。但筹备策略肃穆的企业，固然在2015年-2021年的行业大跃进阶段弘扬没那么亮眼，尔后却得以幸免债务危险，甚而迎来发展机遇。

　　文中所用的数据，如无格外标注，均来自中指操办院。

　　有房企“桑土预备”吗？

　　从行业数据来看，2021年各企业拿地点案长入性并不彊，有的延迟有的收缩。但2018年到2020年行业广宽延迟。咱们以2018年房企拿地榜前20名为历练对象，操办其在2018年-2020年这三年的拿地情况。

　　如若贯穿三年拿地金额握续高涨，阐扬房企粗略率奴隶行业大势。如若贯穿三年拿地金额握续下降，阐扬房企有可能看到隆冬将至提前收缩，但也有可能是房企本身筹备问题导致，需具体问题具体分析。

　　从图表中看，20家企业中有5家企业在三年间拿地金额逐年递减。其中三家国央企，离别是中国中铁、华裔城和中国铁建；两家民营企业，离别是中梁控股集团和雅居乐。

　　倘若上述五家企业是主动战术性收缩，那么在2021年之后应该有握续性、有针对性的拿地四肢，毕竟地皮储备是房地产设立“拿地—盖房—销售—收入”四部曲的第一步。倘若后续拿地金额仍然下降，公司筹备莫得向好态势，那么前三年的“收缩”很难称得上桑土预备，粗略率和本身筹备计议。

　　下表将五家企业单独列出，回想了这七年的拿地情况。

露出同人

　　从图表中可以看出，国央企内部中国中铁和中国铁建在“三年收缩”后保握较高的拿地态势，2021年-2024年，中国铁建拿地范围基本保握在前10，中国中铁则保握在前20。至少从数据来看，这两家公司都有桑土预备之象。

　　然则58安堵客操办院院长张波合计，“预判到风险”不是两家公司选拔收缩的主因，毕竟那时统共这个词行业都处在跋扈延迟的阶段。

　　张波判断有两个原因。最初，2018年-2020年是基建快速发展的阶段，基建订单增长显豁，资金占用量也比较大，两家公司无意都将良好力集聚在主营业务上，地产业务参预相对较小。其次，2010年，国资委对78家非房地产主业的央企下达“退房令”，2017年和2018年头又再次重申该条令，中国铁建和中国中铁虽不在其中，但无意会有鉴定地弱化房地产板块的布局。

　　比拟之下华裔城显得后继无力。从华裔城A（SZ000069）发布的财报来看，2021年-2023年，公司营收逐年递减，2023年唯独2021年的一半傍边。归母净利润自2020年后逐年下滑，其中2022年由盈转亏，2022年和2023年离别赔本127.66亿元和84.35亿元，2024年前三季度共赔本23.5亿元，赔本范围在渐渐收缩。

　　民营企业中梁控股集团和雅居乐基本可以判断为本身筹备问题，并非战术性收缩。两家公司在拿地名次榜中的位置逐年下降，2022年之后均跌出前100。中梁控股集团（02772.HK）一度被借主提交清盘呈请，于2024年3月25日的清盘聆讯中被法院销亡；雅居乐（HK：03383）于2024年5月“爆雷”，公司发布公告称债务到期无力偿还，公司市值已从最高600亿港元跌至当今的31亿港元。

　　值得一提的是中国恒大（3333.HK）。这家公司2018年拿地金额382亿元，恰恰排在21位，同比下滑71%（2017年拿地1319亿元），号称断崖式下落。不外字据克而瑞数据，恒大的地皮储备货值仍然在业内排第一。

　　在金融去杠杆的配景下，恒大在2017年提倡了“低欠债、低资本、低杠杆、高盘活”的筹备花样。在拿地点面也较为审慎，2019年和2020年中国恒大拿地437亿元和918亿元，离别排在第17位和第7位。

　　中国恒大在2018年-2020年销售势头都很好，2018年和2019年销售排名仅次于碧桂园和万科排在第三，2020年则特出万科排在第二，但恒大的钞票欠债率一直居高不下，保管在80%以上；2018年和2019年的净欠债率[（有息欠债 - 货币资金）÷ 净钞票× 100% ）]离别为151%和159%，远高于行业均值的90%，财务风险肉眼可见。只可说2017年提倡的“三低一高”仍是为时已晚。

　　最近三年谁过得相对可以？

　　2024年房企拿地榜和销售榜都已公布，本年拿地金额排在前几名的公司，销售金额一样排在前几名，相对壮健。

　　这几家房企在2018年-2020年三年间并莫得采选收缩战术，依旧逐年延迟。

　　其中滨江集团在2024年弘扬颇为显眼，成为房企拿地名次榜和销售名次榜双榜前10中唯独的民营企业。滨江集团董事长戚金兴在摄取媒体采访时默示：“2024年是我最孤高的一年。”

　　在房地产行业民营企业渐渐式微的大趋势下，滨江集团步步上前。2018年滨江集团在拿地榜和销售榜中均位于30名开外，尔后排名渐渐上升，2024年终于进入前10。

　　从数据来看，滨江集团在2018年-2020年并未收缩拿地，但其拿地范围较小，三年拿地金额不足万科2018年一年的拿地金额。2021年公司选拔减少拿地金额，而在2022年行业广宽减少拿地预算的本领，滨江集团则有底气选拔“握平”。

　　滨江集团的崛起主要收货于深耕杭州市集，2023年杭州地区营收占集团总营收的65.17%，该企业也多年蝉联杭州房企销售榜第又名。戚金兴在采访中提到：“杭州的房地产政策是一步到位的……我合计是我第一次感受到有天时地利东说念主和的大好环境。”

　　2024年销售额特出千亿的民营企业还有龙湖集团，排在第11位。和滨江集团几年来稳步进取不同，龙湖在拿地点面一直高抬高打，长年保握在第十名高下，销售方面亦然一样的位置。在“碧万恒融”渐次堕入窘境之后，龙湖险些成为民营房企的领军者。

　　计议词公司2024年的拿地范围急剧收缩，唯独68亿元，排在32名。

　　镌汰地产设立业务亦然龙湖我方的选拔。

　　龙湖集团（00960.HK）2024年中报线路，上半年合约销售额和销售面积离别同比下降48.1%和37%，跌幅特出行业平均水平。归母净利润下滑27.2%至58.66亿元。公司董事长陈序平在事迹会上称，单一依赖地产设立的业务花样很难握续增长。龙湖一直在布局长租公寓、贸易就业等赛说念，镌汰地产设立业务大幅下行带来的风险。

　　再来望望央国企的弘扬。

　　拿地榜前六名除绿城中国事搀和统共制企业，另外五家均是国央企。六家又可以分为“两个阵营”，一是雷同龙湖的“高抬高打”型，阵营成员包括中海地产、保利发展和华润置地。这三家公司一直处在拿地头部，自万科、碧桂园让出拿地榜前两名之后，三家企业也当仁不让填补了空白。

　　三家公司的拿地策略也较为雷同，唯独2021年有变化，中海地产选拔收缩，而保利发展和华润置地都选拔了轻度延迟。

　　另外一个阵营则是雷同滨江集团的“稳步上进”型，阵营成员包括绿城中国、建发房产和招商蛇口。这三家企业在2018年拿地范围并不显耀，后续也不冒进，拿地“求稳”，排名渐渐进步，2022年-2024年占据了四五六名的位置。

　　值得一提的是绿城中国（03800.HK）。2014年绿城履历了一系列涟漪，最终中错杂团以60亿港元收购宋卫平24.288%股份，成为绿城中国并排第一大鼓励（字据绿城2024年中报，中错杂团握股比例已达到28.967%，九龙仓集团握股比例为22.973%，宋卫平握股8.665%）。筹备不善加解决层变更，使得绿城在一段本领内退出了头部房企竞争。待公司缓过神来治装待发，恰恰也“错过”了隆冬前夕尖锐化的拿地大战，重整旗饱读的绿城因祸得福，再行回到头部房企的行列。

　

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